定位转型国美商都变卖月底见分晓

传得沸沸扬扬的国美商都变卖一事，虽然国美地产总裁王军出面表示还未确定，但昨日一位国美地产内部高管对《每日经济新闻》表示，项目最多不会超过下月初就会有定论。

据了解，国美商都地上地下总建筑面积超过55万平方米，是北京2005年最大的招拍挂项目。但从科技地产到服装中心，黄光裕对其具体定位一直举棋不定，4年来更迭了禹晋永、吴坤岭、童渊和周东权4任总经理，国美商都仍无法顺利对外营业。

商业地产资金链吃紧

“由于商业地产项目占用资金较大，回笼也较住宅慢，立志转型住宅开发的国美地产一定是资金方面出了问题，才急于变卖‘家底’。”某房产策划公司副总昨日对记者分析称。

公开披露的消息显示，国美商都地上规划建筑面积35.39万平方米、地下4层面积20多万平方米。当年国美地产以8.05亿元拿下该地，建安成本约为2000元/平方米，加上营销推广费用，总投入大概在24亿元。

国美商都仅是当年黄光裕高价拿地的项目之一。据公开资料显示，国美地产所竞得土地项目均是在土地价格高涨之际所拿，成本很高，尤其在2007年底和2008年初拿下的三块高价地。其中，无锡电瓶厂地块2007年11月以5.85亿元竞得；重庆渝中半岛商业金融地块2008年1月以8.45亿元竞得；天津华明镇地块2008年2月以25.55亿元的天价竞得。

更重要的是，对这些项目的定位，黄光裕总是犹豫不决，例如国美商都几度更名和更换总经理，一直处于半死不活的状态，而黄光裕涉案后，地产借壳计划又陷入困境。

“商业地产本身就是持有性项目，上市公司以此进行资本运作。真要开发的话，也得5年以上。但如果这样的项目数量过多，资本运作又不利，尽快卖掉以解决资金回笼的问题是最佳方法。”上述副总坦言。

上述国美地产高管对此也表示认同。他还介绍，目前，整个国美系地产业务中，商业项目全部被用来变现。除国美商都、建国大酒店及昌平的一块一级土地出让外，公司在重庆、无锡、天津三地的土地目前正与政府商谈退回事宜。

新项目转向住宅开发

处理“不良”商业地产项目的同时，国美地产正转向住宅开发。上述国美地产高管表示，公司近期拿到的土地均用作住宅项目。

据了解，国美地产近段时间在上海、无锡都拿了地，沈阳一个地块也快要谈成了，三个项目总体量有100万平方米，均是拿自招拍挂市场，部分地块是合作开发。同时，北京朝阳区规模达20万平方米、30万平方米的两个项目也正在洽谈中。

现在商业部分占国美地产总资产的70%，其实，早在2008年5月，国美新任管理团队就已在新的战略方针中，将该比例控制在20%以内。王军曾对媒体表示，“我们希望降低一级开发的项目比例，增大二级开发，特别是住宅的开发，不再做那种占用资金太长的项目了。”

在楼市整体萧条，项目的盈利预期下降的情况下，当年那种豪放的在一级土地市场拿地，希望获得资本市场认可的方式已经不适宜今天的国美系了。国美地产开始着眼“短平快”项目，不再醉心于打造国美电器连锁那么庞大的国美地产。

“黄光裕做地产较为激进，而以现任鹏润投资集团董事长黄秀虹及国美地产总裁王军为代表的谨慎派则将国美地产引入实体开发的道路上来。”一位不愿具名的地产业内人士总结。

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